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白山仲裁委員會(huì)就申請(qǐng)人對(duì)被申請(qǐng)人租賃合同糾紛進(jìn)行仲裁案

【案情簡(jiǎn)介】白山市渾江區(qū)某街道某村委會(huì)在2012年1月1日與白山市某混凝土工程有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“某公司”）簽訂了租賃村集體29畝的土地，租金每年20萬(wàn)元，租期為5年。合同到期后某公司繼續(xù)使用該土地直至2020年的9月份，在此期間某公司只支付了部分租金，到2019年底尚欠租金908578.6元，申請(qǐng)人村委會(huì)請(qǐng)求雙方解除合同，要求被申請(qǐng)人某公司支付尚欠租金908578.6元及銀行同期存款利息，并要求支付從2020年1月1日起至被申請(qǐng)人退出租賃場(chǎng)地的租金。被申請(qǐng)人答辯稱(chēng)欠賬數(shù)額為60萬(wàn)元，租金高于市場(chǎng)價(jià)格，要求適當(dāng)變更。申請(qǐng)人的圍堵行為導(dǎo)致被申請(qǐng)人無(wú)法施工，造成損失30萬(wàn)元，請(qǐng)求予以賠償，如果解除合同被申請(qǐng)人修建場(chǎng)地的費(fèi)用花費(fèi)50萬(wàn)元應(yīng)當(dāng)適度賠償20萬(wàn)元。但被申請(qǐng)人并未提出反訴申請(qǐng)。

【爭(zhēng)議焦點(diǎn)】

一、被申請(qǐng)人實(shí)際欠付的租金數(shù)額為多少。

二、申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人簽訂的租賃合同價(jià)格與被申請(qǐng)人提供的租金評(píng)估報(bào)告中的市場(chǎng)價(jià)格不一致，是否按照評(píng)估報(bào)告中的市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算租金。

【裁決結(jié)果】

一、申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人解除租賃合同；

二、被申請(qǐng)人在裁決生效后兩個(gè)月內(nèi)退出租賃場(chǎng)地；

三、被申請(qǐng)人給付申請(qǐng)人租金908578.6元，并支付從2013年至2019年12月31日的租金的利息156910.00元；

四、被申請(qǐng)人給付申請(qǐng)人從2020年1月1日起至被申請(qǐng)人退出租賃場(chǎng)地時(shí)止的租金，按每月16667.00元計(jì)算；

五、仲裁費(fèi)13180.9元，由被申請(qǐng)人承擔(dān)。

【相關(guān)法律法規(guī)解讀】

依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條：依法成立的合同自成立時(shí)生效。被申請(qǐng)人與申請(qǐng)人簽訂的合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為合法有效。

《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)履行給付租金的義務(wù)。

《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零七條：當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。被申請(qǐng)人沒(méi)有全部履行給付租金的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行給付租金并且賠償申請(qǐng)人存款利息的損失。

《中華人民共和國(guó)合同法》第一百零九條：當(dāng)事人一方未支付價(jià)款或報(bào)酬的，對(duì)方可以要求其支付價(jià)款或報(bào)酬。因被申請(qǐng)人沒(méi)有支付全部租金，申請(qǐng)人有權(quán)要求被申請(qǐng)人支付尚欠的租金。

《中華人民共和國(guó)合同法》第二百二十七條：承租人無(wú)正當(dāng)理由未支付或者延遲支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。因被申請(qǐng)人不支付并延遲支付租金，申請(qǐng)人經(jīng)過(guò)催告后被申請(qǐng)人也不支付租金，申請(qǐng)人有權(quán)要求解除合同。

【結(jié)語(yǔ)和建議】

本案系合同約定的價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格不一致按照何種方式進(jìn)行處理的問(wèn)題，被申請(qǐng)人并沒(méi)有按照誠(chéng)實(shí)信用原則支付租金，而租金與市場(chǎng)價(jià)格不符的情況被申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)在充分了解市場(chǎng)價(jià)格的基礎(chǔ)上再簽訂合同，如果被申請(qǐng)人不了解市場(chǎng)行情而簽訂了合同，責(zé)任在于被申請(qǐng)人。雙方的合同只要是合意表示不存在欺詐、脅迫等行為就應(yīng)當(dāng)受法律保護(hù)，而被申請(qǐng)人并沒(méi)有提供出申請(qǐng)人對(duì)其進(jìn)行欺詐、脅迫的相應(yīng)證據(jù)。仲裁委員會(huì)支持申請(qǐng)人的訴求也是合法的。

建議：對(duì)此類(lèi)案件如果租金高于或者低于市場(chǎng)價(jià)格，只要是雙方真實(shí)意思表示簽訂的合同，就不應(yīng)當(dāng)反悔。也希望出租或承租方在簽訂租賃合同之前能夠充分調(diào)查了解市場(chǎng)情況，在簽訂合同后就不會(huì)因?yàn)閮r(jià)格問(wèn)題產(chǎn)生糾紛。