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史某菊與張某娥、李某霞案外人執(zhí)行異議之訴案 

【裁判要旨】案外人在法院查封之前已與第三人簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同且已經(jīng)合法占有涉案房屋，則案外人對(duì)涉案房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，法院應(yīng)解除對(duì)涉案房屋的查封并停止對(duì)該房產(chǎn)的執(zhí)行。

【案情】2016年8月26日，李某霞與史某菊簽訂房屋買賣協(xié)議，將其所有的郟縣鳳翔大道東段房產(chǎn)出售給史某菊。買賣協(xié)議簽訂后，史某菊將房款交付給李某霞，李某霞給史某菊出具收到條并將房屋及該房屋的房產(chǎn)證交付給史某菊，史某菊在該房屋居住。郟縣法院在張某娥與李某霞民間借貸糾紛一案中，于2018年8月16日作出（2018）豫0425執(zhí)42號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)，裁定“查封被執(zhí)行人李某霞位于郟縣鳳翔大道東段南側(cè)的住房一套。查封期限為三年。”史某菊對(duì)該查封裁定不服，于2019年1月16日向郟縣法院提出執(zhí)行異議，郟縣法院于1月30日作出（2019）豫0425執(zhí)異9號(hào)執(zhí)行裁定書(shū)， 駁回史某菊的異議申請(qǐng)。2019年2月2日，史某菊向郟縣法院提起案外人執(zhí)行異議之訴。

【審判】郟縣法院經(jīng)審理認(rèn)為，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，結(jié)合本案案情，關(guān)于李某霞和史某菊是否在查封前已經(jīng)簽訂合法有效的書(shū)面協(xié)議的問(wèn)題，首先，李某霞和史某菊于2016年8月26日簽訂了房屋買賣協(xié)議，該房屋買賣協(xié)議的內(nèi)容不違反法律禁止性規(guī)定，應(yīng)為雙方真實(shí)意思的表達(dá)。其次，李某霞給史某菊出具了收到該房屋購(gòu)房款的收到條，且史某菊提供的銀行轉(zhuǎn)賬流水及中國(guó)郵政銀行郟縣支行出具的該房屋貸款的代償證明也證實(shí)史某菊從簽訂合同后支付該房屋貸款至今，故史某菊已經(jīng)按照協(xié)議約定履行了主要義務(wù)。再次，張某娥未提供相應(yīng)證據(jù)證明該協(xié)議存在《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效情形。因此，李某霞和史某菊簽訂的該房屋買賣協(xié)議應(yīng)為合法有效的協(xié)議，且該協(xié)議簽訂于2016年8月26日，亦在本院查封裁定作出之前。關(guān)于史某菊在法院查封之前是否已合法占有該不動(dòng)產(chǎn)的問(wèn)題，因史某菊提供的福萬(wàn)城物業(yè)管理處出具的證明及物業(yè)費(fèi)、水、電費(fèi)用票據(jù)證實(shí)史某菊于2016年8月入住該涉案房屋，且張某娥對(duì)史某菊實(shí)際入住該房屋無(wú)異議，故史某菊在法院查封之前已經(jīng)合法占有了該不動(dòng)產(chǎn)。綜上，史某菊對(duì)該涉案房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，故對(duì)史某菊要求解除對(duì)登記在李某霞名下的位于郟縣福萬(wàn)城房產(chǎn)的查封并停止對(duì)該房產(chǎn)的執(zhí)行的請(qǐng)求，本院予以支持。第三人李某霞經(jīng)傳票傳喚拒不到庭參加訴訟，視為放棄訴訟權(quán)利。依照《中華人民共和國(guó)合同法》第一百三十條，《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第六十四條、第一百四十四條之規(guī)定，判決如下：

解除對(duì)登記在李某霞名下的位于郟縣福萬(wàn)城房產(chǎn)的查封并停止對(duì)該房產(chǎn)的執(zhí)行。

【評(píng)析】

本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)為，應(yīng)否解除對(duì)涉案房產(chǎn)的查封，應(yīng)否停止對(duì)涉案房產(chǎn)的執(zhí)行？

1.房屋買賣協(xié)議在法院查封裁定作出之前簽訂

本案中，房屋買賣協(xié)議是2016年8月26日簽訂，法院查封裁定是2018年8月16日作出。房屋買賣協(xié)議是史某菊與李某霞書(shū)面簽訂的，系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照約定履行各自的義務(wù)。

2.案外人已經(jīng)合法占有涉案房產(chǎn)

本案中，李某霞給史某菊出具了收到該房屋購(gòu)房款的收到條，史某菊提供福萬(wàn)城物業(yè)管理處出具證明及物業(yè)費(fèi)、水、電費(fèi)用票據(jù)，證明史某菊于2016年8月入住該房屋，且張某娥對(duì)史某菊實(shí)際入住該房屋無(wú)異議。同時(shí)，史某菊提供銀行轉(zhuǎn)賬流水及該房屋貸款的中國(guó)郵政銀行郟縣支行出具的代償證明，證明史某菊從2016年8月起支付該房屋貸款至今。由此可以證明，史某菊在法院查封裁定作出之前已經(jīng)合法占有涉案房產(chǎn)。

3.應(yīng)解除對(duì)涉案房產(chǎn)的查封并停止執(zhí)行

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問(wèn)題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定：“金錢債權(quán)執(zhí)行中，買受人對(duì)登記在被執(zhí)行人名下的不動(dòng)產(chǎn)提出異議，符合下列情形且其權(quán)利能夠排除執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持：(一)在人民法院查封之前已簽訂合法有效的書(shū)面買賣合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有該不動(dòng)產(chǎn);(三)已支付全部?jī)r(jià)款，或者已按照合同約定支付部分價(jià)款且將剩余價(jià)款按照人民法院的要求交付執(zhí)行;(四)非因買受人自身原因未辦理過(guò)戶登記。”本案中，史某菊是在法院查封涉案房產(chǎn)之前與第三人簽訂的書(shū)面買賣協(xié)議，張某娥未提供相應(yīng)證據(jù)證明該協(xié)議存在《中華人民共和國(guó)合同法》第五十二條規(guī)定的合同無(wú)效情形。同時(shí)，史某菊已經(jīng)合法占有涉案房產(chǎn)，故史某菊對(duì)涉案房屋享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益，法院應(yīng)解除涉案房產(chǎn)的查封并停止執(zhí)行。