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王某娥與郟縣城鎮(zhèn)建設(shè)投資有限公司、河南金榜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司案外人執(zhí)行異議案 

【裁判要旨】在法院查封涉案房產(chǎn)之前，案外人與第三人已簽訂房屋內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議，案外人已合法占有涉案房產(chǎn)，因第三人原因未辦理過戶登記，不影響案外人對涉案房產(chǎn)享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，法院應(yīng)停止對涉案房產(chǎn)的執(zhí)行。

【案情】

2014年10月16日，河南金榜房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱金榜公司）向王某娥借款300萬元，并約定了利息。金榜公司償還部分本息后下欠本息未還。王某娥于2015年7月23日訴至平頂山市湛河區(qū)人民法院，該院于2015年9月25日作出民事判決，判決金榜公司向王某娥償還借款本金200萬元及相關(guān)利息。該案在湛河區(qū)人民法院執(zhí)行過程中，2017年6月16日，王某娥與金榜公司達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議，將金榜公司位于郟縣城經(jīng)三路清華園小區(qū)中興路以北案涉四套房產(chǎn)抵償給王某娥，頂?shù)謭?zhí)行標(biāo)的款，該案執(zhí)行終結(jié)。6月18日，王某娥與金榜公司簽訂了房屋內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議，金榜公司向王某娥出具四份收款收據(jù)。2017年9月，金榜公司將上述四套房產(chǎn)交付給王某娥，王某娥更換了房屋門鎖。后王某娥對其中兩套進(jìn)行了裝修。金榜公司未向房管部門完善有關(guān)建設(shè)手續(xù)，王某娥亦未辦理過戶登記手續(xù)。

2017年10月10日，郟縣法院立案受理郟縣城鎮(zhèn)建設(shè)投資有限公司（以下簡稱城投公司）與金榜公司以及第三人平頂山市君泰建筑工程安裝有限公司、許某民間借貸一案，2017年11月7日，郟縣法院作出（2017）豫0425民初3433號民事裁定，將金榜公司位于郟縣城經(jīng)三路清華園小區(qū)中興路以北四套房產(chǎn)進(jìn)行了查封。郟縣法院于2018年6月28日作出（2017）豫0425民初3433號民事判決，判決金榜公司向城投公司償還借款本金18360000元及分批支付相關(guān)本金利息。該判決生效后，郟縣法院于2019年3月21日立案受理了城投公司的執(zhí)行申請。執(zhí)行過程中，2019年8月21日，案外人王某娥對（2017）豫0425民初3433號民事裁定提出執(zhí)行異議。郟縣法院于2019年10月24日作出（2019）豫0425執(zhí)異63號民事裁定，駁回王某娥的異議申請。2019年11月11日，王某娥向郟縣法院提起案外人執(zhí)行異議之訴。

【審判】

郟縣法院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》（以下簡稱《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》）第二十八條規(guī)定，本案中，王某娥于2015年7月23日將金榜公司訴至平頂山市湛河區(qū)人民法院，該院于2015年9月25日作出判決，判決金榜公司向王某娥償還本金以及利息。該案在湛河區(qū)人民法院執(zhí)行過程中，王某娥與金榜公司達(dá)成執(zhí)行和解協(xié)議。之后，雙方簽訂房屋內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議，金榜公司向王某娥開具了收款收據(jù)，且向王某娥交付了房門鑰匙，將案涉四套房產(chǎn)頂?shù)纸o王某娥，頂?shù)謭?zhí)行標(biāo)的款，該案執(zhí)行終結(jié)。據(jù)此可以看出，上述以房抵債和交付行為是王某娥的真實意思表示，又發(fā)生在湛河區(qū)人民法院的執(zhí)行程序中，且發(fā)生在郟縣法院采取查封措施之前，其行為不僅真實可信，亦符合《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》的四項條件，故王某娥的執(zhí)行異議理由成立，法院予以采納。關(guān)于城投公司辯稱郟縣法院于2017年11月7日查封案涉房屋時，王某娥尚未辦理過戶登記手續(xù)問題，經(jīng)查，金榜公司在建過程中和竣工后因故未向不動產(chǎn)登記部門完善相關(guān)手續(xù)，未辦理過戶登記手續(xù)非王某娥的過錯。根據(jù)《執(zhí)行異議和復(fù)議規(guī)定》第四項規(guī)定，該理由應(yīng)不予采納。關(guān)于城投公司辯稱：王某娥對案涉房屋實施占有發(fā)生在郟縣人民法院查封之后問題，因城投公司根據(jù)郟縣人民法院63號執(zhí)異裁定書和一份筆錄，在無其他證據(jù)佐證的情況下，不足以推翻上述以房抵債和交付的事實，該辯稱理由本院不予采納。依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十九條、《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定，判決如下：

不得執(zhí)行位于郟縣城經(jīng)三路清華園小區(qū)中興路以北四套房產(chǎn)。

【評析】

本案的爭議焦點為王某娥對案涉四套房產(chǎn)是否享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益。

1.房屋內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議在法院查封之前簽訂

本案中，2017年6月18日，王某娥與金榜公司簽訂了房屋內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議，認(rèn)購協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實意思表示，內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。簽訂認(rèn)購協(xié)議是在湛河區(qū)人民法院的執(zhí)行程序中，且發(fā)生在郟縣法院采取查封措施之前，協(xié)議簽訂后金榜公司向王某娥出具四份收款收據(jù)。2017年9月，金榜公司將上述四套房產(chǎn)交付給王某娥，王某娥更換了房屋門鎖。后王某娥對其中兩套房屋進(jìn)行了裝修。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條的規(guī)定，王某娥在法院查封之前已簽訂合法有效的房屋內(nèi)部認(rèn)購協(xié)議，且已合法占有涉案房屋。

2. 非因買受人自身原因未辦理過戶登記

《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條第（四）項規(guī)定：“非因買受人自身原因未辦理過戶登記”。從實踐中看，能夠歸責(zé)于買受人的原因，可以分為三個層面，一是對他人權(quán)利障礙的忽略。例如，不動產(chǎn)之上設(shè)定有其他人的抵押權(quán)登記，而買受人沒有履行合理的注意義務(wù)，導(dǎo)致登記時由于存在他人抵押權(quán)而無法登記。二是對政策限制的忽略。例如，明知某地限制購房，在不符合條件的情況下仍然購房導(dǎo)致無法辦理過戶手續(xù)。三是消極不行使登記權(quán)利。例如，有的交易當(dāng)事人為了逃稅等等而故意不辦理登記的，不應(yīng)受到該原則的保護。

本案中，城投公司辯稱法院查封涉案房屋時，王某娥尚未辦理過戶登記手續(xù)。然而，實際情況是金榜公司在建過程中和竣工后因故未向不動產(chǎn)登記部門完善相關(guān)手續(xù)，未辦理過戶登記手續(xù)并非王某娥的過錯。況且涉案房產(chǎn)已經(jīng)交付王某娥占有使用，王某娥未辦理登記過戶，不屬于上述三個層面的歸責(zé)原因。

3.應(yīng)停止對涉案房產(chǎn)的執(zhí)行

綜合本案案情，王某娥的情況符合《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第二十八條規(guī)定的情形，王某娥已經(jīng)合法占有涉案房產(chǎn)，故王某娥對涉案房產(chǎn)享有足以排除強制執(zhí)行的民事權(quán)益，法院應(yīng)停止對涉案房產(chǎn)的執(zhí)行。